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  從2006年至2013年,8年間東莞房價上漲107.5%,若截至今年上半年更是上漲瞭116.2%。

8年價格翻番 專傢各項成本推動房價上漲

  房價出現跨越南屯區二胎房貸

  專傢分析:

  2007年東莞房價出現首輪上漲,當年東莞新建住宅均價為5522元/平方米,比2006年的4222元/平方米上漲瞭1000多元/平方米。

  "三級跳"

  8年地價

  第一跳:單價一年漲瞭1000多元

  市場推手

  剛需釋放推動房價連續上漲

  案例分析:

  房價"4"字頭變"9"字頭

  2013年商住地樓面地價位居第二,為2653元/平方米,當年也拍出3宗"地王",最高一宗商住地樓面地價高達6090元/平方米。去年鎮區樓面地價全線走高,紛紛踏上歷年高點,地價漲勢明顯。此外,2012年和2014年上半年,商住地樓面地價均超過2000元/平方米以上。以2013年上半年樓面地價與2006年樓面地價比較,歷經8年時間,樓面地價上漲瞭122.19%,也翻瞭一番。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-21/11194391146.shtml

  地價抬升

  上漲122.19%

  2011年之後,隨著房價逐漸回歸理性,房價也再次出現連續上漲。從2012年第四季度開始,在"以價換量"的刺激下,剛性需求持續釋放,臨深、臨廣片區成交顯著,2013年東莞樓市供需兩旺,房價也終於在2013年12月正式進入"9字頭",城區毛坯剛需房更是歷史性地步入"萬元大關"。從2013年12月~2014年7月,東莞房價已經連續8個月維持在"9字頭"。

  在成本方面,稅費占比由2005年約9.36%上升至15.15%,土地成本從2005年的682元/平方米,上升至2926元/平方米,土地成本上漲瞭329%,所占比例也由18.54%上升至31.42%;此外,建安成本也由1286元/平方米上升至2560元/平方米,上漲瞭99.1%。

  她表示,在同樣的房價下,地價便宜,融資成本少的開發商獲得的利潤就越高,因此越來越多的品牌開發商熱衷於與本土開發商合作,以減少土地成本,而為瞭提高資金的周轉率,降低融資成本,不少開發商也會通過合理定價快銷來回籠資金,市場上"以價換量"模式也將越來越多。

  第三跳:房價邁入"9"字頭

  記者根據東莞同一鎮區分別在2005年和2013年銷售的兩個樓盤的成本對比發現,2005年銷售的某樓盤均價為3679元/平方米,2013年,在同樣區域開發的另一個樓盤房價上漲至9315元/平方米。隨著各項成本的升高,2013年個盤房價也上漲瞭5636元/平方米。

  文/表 記者蔣幸端 圖/記者盧政

  從歷年樓市發展情況來看,樓市成交每次從低谷反彈,剛性需求大量釋放,也會促使房價快速上漲。

  2013年12月,東莞房價從"8字頭"正式邁入"9字頭",至今年7月份,東莞房價已經連續8個月企穩在"9字頭",2014年上半年,東莞住宅均價為9130元/平方米。

  樓市與土地市場相輔相成,相互作用。樓市火熱,土地市場就火熱,"地王"也最多,反過來,"地王"多,地價高,房價也會出現明顯上漲。

  從土地市場來看,樓市成交最火熱的2007年和2013年,地價也最高。2007年東莞商住地樓面地價為2676元/平方米,比2006年高瞭1482元/平方米,是東莞目前年度最高的樓面地價,並且當年共拍出5宗"地王",其中塘廈"地王"樓面地價高達15243元/平方米。

  專傢則指出房價上漲後面的四大主因:地價上漲、建安成本提高、融資成本增加及稅費征收嚴格。

  第二跳:從"6"字頭跳至"8"字頭

  成交量大增

內容來自sina新聞

  值得註意的是,2007年和2013年"地王"最多,地價最高,樓市成交量也處於前兩名,分別是622.1萬平方米和753.52萬平方米,同時,2007年和2013年房價都出現瞭歷史性的跨越。

  深圳客進入東莞助推房價

  從房價上漲情況來看,東莞房價的上漲背後都缺不瞭深圳客的影子。2006~2007年,東莞房價出現首輪連續暴漲,彼時全國樓市火熱,大量深圳客非理性地進入處於價格窪地的東莞。在深圳客的刺激下,東莞房價也迅速飆升,從"4字頭"進入"5字頭",上漲幅度首次達到瞭30%。而進入2008年樓市冷冬,這些非理性的投資行為大多遭到失敗,紛紛撤離東莞。

  東莞房價第二次因為深圳客進入東莞而出現的快速上漲是2010~2011年, 2010年,全國樓市調控政策實施,不實行"限購"政策的東莞成為深圳客置業的樂土。與2007年不同的是,此次深圳客進入東莞市場以理性的自住需求為主,盲目投資減少,之後,臨深片區崛起,直到現在仍然是支撐東莞樓市成交的重要區域,而在臨深片區高房價成交的支撐下,2010~2011年,東莞房價也正式由"7字頭"邁入"8字頭",房價上漲幅度約7.5%。

  房價

  記者對比8年來東莞樓市數據發現,2007年和2013年新建住宅成交量最大,地價也最高,房價同比上漲也最為明顯,從市場上看,房價上漲的背後,是深圳購房者和剛性需求釋放的影子。

  2009年,東莞樓市由銀行房貸二胎利率年息貸款全省皆可處理低谷回暖,房價也從低點回升,從2009年的"6字頭"上升至2010年的"7字頭",上漲幅度約18%,並且連續兩年快速上漲。

  探因房價上漲:

  成本上漲

  2014年,東莞樓市量價背離,房價企穩"9字頭",但成交量卻持續下降。上周,東莞出臺文件提振樓市信心。但是未來房價走勢如何,還未可知。不妨先跟隨記者來回顧一下2006~2013年8年間東莞房價走勢,尋找房價上漲背後的關鍵因素。2006年,東莞房價還維持在"4字頭",2007房價開始進入迅速上漲通道,從2006到2013年,房價翻瞭一番。

  同區域成本提高

  單價漲5636元/平方米

  與地價、成交量基本成正比

  2009年至2011年,市場成交觸底反彈,推動房價快速上漲,房價從6424元/平方米上升至8177元/平方米。

  各項成本推動房價上漲

  房地產財稅專業人士陳秋蓉認為,東莞房價從2006年的"4字頭"上漲至2014年上半年的"9字頭"並不奇怪。"土地成本和建安成本、融資成本等都在上漲,房價的上漲屬於必然。"她告訴記者,地價成本就占瞭房價的三四成,此外,近年來銀行利率上調,房貸政策收緊,開發商的融資成本也在增加,在資金不足的情況下,部分中小開發商尋找其他渠道進行融資,融資成本比2009年之前高瞭三成左右。另外,近年來國傢對房地產稅費征收嚴格,稅費也體現在房價當中,"稅費約占房價的12%~20%左右。"

  2006年至2014年上半年

  (本文數據來源:東莞市統計局、東莞中原研究部、合富輝煌東莞市場研究部。註:由於統計方式差別原因,數據可能存在一定出入)

  2006~2013年樓價上漲107.5%

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