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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。


??如果說瑞安地產是為瞭公司“更健康快速的發展”,不是像外界想象得那樣“看衰”後市的話,國傢統計局日前公佈的兩組數據可能要為市場人士所更加關註。

??對此,按人民網的說法,正是16年前,羅康瑞花費14億元巨資,把上海最典型、最古老的石庫門舊區變身成一個具有國際水平的國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧區並將其命名為“上海新天地”。自此,新天地成為上海著名地標之一。

??總體看,這又延續瞭2014年的走勢。今年1月,國傢統計局網站公佈數據顯示,2014年,全國房地產開發投資95036億元,比上年名義增長10.5%(扣除價格因素實際增長9.9%),增速比20141月至11月回落1.4個百分點,比2013年回落9.3個百分點。其中,住宅投資64352億元,增長9.2%,增速比20141-11月回落瞭1.3個百分點。

??那麼,按財政部的預計看,今年中國房地產的投資增速會呈現怎樣的狀態?

??瑞安地產還強調:“有關個別物業交易的市場消息,作為上市公司目前未有資料需要公告。”

??“公司正積極調整發展策略。”317日,瑞安地產在回復記者采訪時稱,作為一傢房地產開發商,若時間及價格合適,將考慮出售各類物業,釋放其價值,提升公司盈利能力,加強現金流,以使公司更健康快速的發展,為股東創造回報。

??銀行信貸偏謹慎

??新天地,上海最具標志性的區域之一。當你慢慢踱步在這片占地面積3萬平方米的地方,可以看到歐式風情的建築,能體驗到海派文化和最典型的石庫門文化。偶爾,還能看到遛狗的女白領和騎著自行車疾馳的老外。建築面積7.8萬多平方米、位於湖濱路上的企業天地(一期),就在這片繁華的區域中。目前該辦公樓的租戶中,有迪士尼、必和必拓、禮來制藥、索尼等跨國“大腕”,這能從一個側面顯示出企業天地的市場地位和價值。

??《信報》還稱,瑞安地產目前確實考慮出售回報低的資產,“隻要價錢合適,超過一半資產均可以變賣以減輕債務”。

??就企業天地而言,這本是羅康瑞旗下最優質的資產之一。根據商業地產服務和投資公司世邦魏理仕的數據,企業天地每天每平方米租金為10元。房地產服務營運商DTZ戴德梁行的資料亦顯示,2014年第四季度上海新天地區域平均日租金約為每平方米10元,其中“企業天地”項目超過每平方米留學貸款汽車貸款12元。

??317日舉行的股東大會上,羅康瑞對外進行瞭解讀。記者從瑞安地產瞭解到,羅康瑞出售企業天地的一個重要因素是瑞安地產目前的“資產重,周轉慢”,且是過去數年瑞安地產未快速發展的“致命傷”。這番表態讓市場的擔憂情緒消減瞭不少。

??對於該消息,市場人士第一時間聯想到的就是這兩年另一位港資地產商李嘉誠拋售內地房地產資產的消息。2013年到2014年期間,“李超人”出售瞭上海東方匯金、南京的國際金融中心大廈等一系列資產。更關鍵的是,當時市場的聲音將這些解讀為“撤出中國樓市”,且“就未來看,中國樓市或將徹底崩盤”。

??財政部稱,“截至目前,3月土地市場仍未明顯啟動。”與之相比,2014年第一季度土地出讓金達1.08萬億元,增長瞭40.3%。財政部報告還預計,“2015年土地出讓金將出現下降,至4萬億元以下”。



??“就瑞安地產的情況看,更多的還是個案,並不能完全代表市場中開發商的一些心態。”房地產業內人士對記者說,“相較而言,還應更關註國內房地產企業的發展情況,以斷定當前的市場狀況。”

??“因此,個人認為,今年一二線城市的開發速度應該會更快,三四線城市還要更多地進行觀察。”該開發商說。

??“房地產開發本身,包括建造商的貸款,在基準及下行情境下,貸款的不良率會上升,但速度並不會非常快。但重度下行情形下,其不良率將有一個大幅上升。”標普稱。

??另一方面,據國傢統計局318日發佈的數據,就今年2月看,70個大中城市住宅銷售價格中,新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比下降的城市有66個,上漲的城市有2個,持平的城市有2個;二手房市場中,70個大中城市裡,價格下降的城市也有61個之多,上漲的城市僅有5個。

??然而,就國傢統計局公佈的數據看,至少今年前兩個月的情況看,房地產開發的投資增速都處於下滑狀態。

??“同時,官方都強調7%的增速實現不易。那麼,綜合看,房地產投資可能還是要維持在10%之上,不會低於2014年全年的平均水平。”孫主任說。

??DTZ戴德梁行中國區戰略研究部主管ShaunBrodie在接受記者采訪時解釋說:“年初成交和開工數據大幅下滑,主要受到去年同期基數過大和假期因素的影響,房企在拿地和推盤上的節奏都趨於謹慎。”

??近日,有消息稱,渤海銀行上海分行對轄內房地產批發授信業務開展風險排查工作。消息稱,本次排查的范圍是截止2月末有餘額的房地產開發貸款及銀證自有業務、經營性物業抵押貸款及銀證自有業務,“排查主要分兩個階段實施,第一階段要求經營單位自查,並對照排查重點逐戶形成自查報告並在規定期間反饋;第二階段分行將組成聯合檢查小組,對相關客戶進行非現場和現場檢查”。

??瑞安地產“做減法”

??國際三大評級機構之一的穆迪今年早些時候曾發佈數據稱,中國房地產市場敞口(金融活動中存在金融風險的部位及受金融風險影響的程度)的風險呈上升趨勢,“房地產和基礎建設行業當前在中國影子銀行體系全部信托貸款敞口的占比高達1/3,房地產業的持續低迷是影子銀行的主要風險”。`

??從今年前兩個月的情況看,一方面,據官方消息,全國固定資產投資同比增長13.9%,增速較去年全年下滑1.8個百分點,“其中,全國房地產開發投資同比增長10.4%,增速比去年全年回落0.1個百分點”。在媒體的統計中,這是“房地產投資增速連續12月出現下降”。

??“但還有一點要強調的是,按我們理解,今年全國兩會後對地產調控的基調是"穩定增長、去庫存化"。因此,結合上述利好信息,房地產開發投資將會進一步得到規范和控制。”Brodie說,綜合來看,“我們預測,2015年房地產開發投資增速將不會出現大幅上漲”。

??對於瑞安房地產有限公司(下稱“瑞安地產”)創始人羅康瑞的這一舉動,有房地產業內人士感到“稍稍吃驚”:雖然公司存在負債,卻還不至於要到售賣核心資產的地步。也有分析說,項目出售是為瞭2015年一直計劃中的“中國新天地”上市做鋪墊。不過,一些不知情的普通網友卻認為,此舉可能是“港資房地產企業對市場不看好、不再追加投資”的信號。

??媒體結合國傢統計局歷史數據還發現,2013年年末房地產投資增速為19.8%,“但到瞭今年2月,這一數值已下跌至10.4%,跌幅將近五成”。

??房地產市場的投資離不開銀行信貸資金的幫扶,但就目前情況看,市場中部分銀行對房地產市場保持著頗為謹慎的態度。

??對於這些跨國企業及在企業天地裡上班的白領一族來說,他們可能不知道,當前的市場正傳言:企業天地真正的主人、有“上海姑爺”之稱的羅康瑞正打算以12億美元左右(約合74.7億元)、單價9萬元/平方米的價格,將企業天地一期整體出售。

??事實上,媒體援引中國農業銀行東部某省分行一位人士的話稱,房地產在不良資產中占比的確有增無減,但有時,卻成為“暗賬”,即銀行為瞭降低不良率,“早已將一些中小企業的不良貸款打包,用較低折扣出讓給資產管理公司處理,因此,從賬面上看不出來”。

??“投資增速下滑,和市場有很大因素。僅就過去一周年的情況比較,很明顯的感覺就是房子賣不出去,價格不斷下跌,大傢的情緒都不太樂觀。當然,個別一二線城市要除外。”江蘇一位四線城市的開發商319日晚對記者說,“市場情緒不好,企業不會太願意花大量資金開發新項目,反而是要留著現金流來"過冬"。”

??投資增速持續下滑

??記者此前曾走訪瞭上海中環和外環的多個樓盤,在去年年底業績“沖刺”完畢後,部分銷售較好的樓盤沒有加推新的房源,反而閉門謝客,等待來年。幾位售樓人員也對記者稱,除瞭一些位置不太好的尾盤,隻能等2015年新盤對外放出來,“但價格肯定不會是現在的價格瞭”。

??與此同時,據中國財政部316日發佈的信息,今年前兩個月年,受房地產市場調整影響,國有土地使用權出讓收入4553億元,同比減少2579億元,下降36.2%

??對此,市場人士的反問是:房地產市場難道真的不再受開發商歡迎瞭?銀行會不會繼續“嫌貧愛富”,拋棄“全宇宙最重要行業”的中國樓市?

??降準降息利好支撐

??“很顯然,不光要看土地指標,更要看市場。”上述江蘇某四線城市開發商對《國際金融報》記者稱,“現在,大多數的人觀點是,市場回暖幾乎沒有問題。但這應該加一個前提,一二線城市。對於我們三四線城市來說,現在的庫存非常高,本就消化不掉。因此,再去拿地、建新項目(原先確定開發的除外),幾乎不太可能。”

內容來自sina新聞

??ShaunBrodie對記者強調,房地產投資增速趨暖,因為有利好因素支撐。“隨著熱錢入市及利率下調,房價出現止跌上漲趨勢。未來,房地產利好政策和逐步放松的限購政策,將進一步對樓市形成刺激。”Brodie稱,根據中國指數研究院的最新數據,3月起各城市銷量逐漸回升,一線城市樓市回暖“尤為明顯”。

??他還對記者具體解釋,現在繼續進行開發投資,將有更多來自金融層面的支撐。他介紹,開發商在目前政策利好的情況下,可以通過兩種方式緩解資金壓力:一方面,更容易獲取銀行貸款,資金回籠也更快。比如,今年25日央行降準50個基點後,將至少釋放6000億元用於金融機構貸款,開發商有更大機會直接從銀行借貸。緊接著,央行宣佈31日起再度降息,令開發商能夠獲取更廉價的融資,為他們創造瞭較高的利潤空間。

??另一方面,釋放流動性和降息也為購房者提供瞭更大機會拿到低息的按揭貸款。再加上來自政府對限購的政策寬松,購房者信心增強,願意投資房地產。因此,2015年商品房成交量預計將穩步上升,開發商銷售收入將隨之上漲。

??港資房地產企業中,瑞安一直是市場的明星。該公司不僅擁有像上海新天地、翠湖天地這樣優質的辦公樓資產和住宅資產,還在杭州、重慶等地均以“天地”的名字進行瞭市場佈局。就連羅康瑞本人,也一直投身於上海的房地產建設潮之中。

??有分析稱,2015年房地產市場不會這麼低迷下去,投資不會降太多,“2014年房地產投資同比增長是10.5%,預計今年可能會在10%左右徘徊,至少不會低於經濟總體增速7%”。

??“實際上,更不能忘瞭宏觀數據。拉動經濟增長的"三駕馬車"中,最終靠的或許還是投資。”農業銀行某地方支行的一位孫姓主任對記者強調,在此基調下,要完成7%的經濟增速,投資的作用不可忽視。作為投資中重要一塊的房地產投資,將繼續貢獻自己的力量。

??事實上,羅康瑞的行動同樣在前幾天引起瞭一些人的反思情緒,一些網友甚至認為“再次說明中國樓市"不再吃香"瞭”。

??就是這一塊區域,被貼上瞭“出售”的標簽。據香港媒體318日報道,瑞安房地產主席羅康瑞承認,已委托渣打銀行作為該物業的銷售代理。但他同時稱,傳聞中的出價“未達心目中要求”。此前兩天,市場一度傳出消息稱,羅康瑞對企業天地一期的標價為近75億元。即使就按這個價格成交,也達到瞭內地拋售寫字樓的最高售價。

??細心的人還發現,從區域分佈看,僅東部地區房地產開發投資較去年有所提高,中部、西部城市均繼續回落,且回落幅度有擴大之勢。

??香港《信報》詳細介紹,現在瑞安地產的資產周轉率僅為9%,落後行業平均數一大截。按羅康瑞的說法,周轉率低於同行平均周轉率的27%,更遠低於香港上市的內地房企融創和綠城的60%

??“風險不可不防。”浙江一傢中小銀行的貸款部經理317日對記者說,“相較於鋼貿、石材業務,房地產的風險可能沒這麼大,但一旦發生,卻同樣是災難性的。因為從開發到售賣,中間牽扯到瞭太多環節。”

??瑞安地產上海公司在接受記者采訪時回應稱,作為一傢房地產開發商,“若時間及價格合適,將考慮出售各類物業,釋放其價值,提升公司盈利能力,加強現金流,以使公司更健康快速的發展,為股東創造回報”。

??據報道,今年29日至10日,中國人民銀行副行長易綱在G20財長和央行行長會議上強調,“中國將密切監測房地產市場和影子銀行風險,增加地方政府債務的透明度”。

??數據顯示,今年前兩個月,全國固定資產投資同比增長13.9%,增速較去年全年下滑1.8個百分點。其中,全國房地產開發投資同比增長10.4%,增速比去年全年回落0.1個百分點。

??標普大中華區金融服務評級資深董事廖強近日在一次電話會議中稱,其就房地產價格下降有可能對中資銀行造成的影響進行瞭一個分析,“過去一段時間,國內房地產市場的價格及成交量都呈現下行趨勢,尤其是在銷售量方面”。但廖強認為,對中資銀行而言,目前房地產出現的這種下降產生的風險還處於可控中,“因為銀行的流動性還是比較強勁,且與房地產相關貸款的抵押品比較充足”。

??據觀點地產網報道,標普分析稱,與房地產開發相關但非房地產開發貸款本身的關聯貸款,如一些基建產品制造商的貸款,“他們的風險主要是再融資風險,因為隨著房地產價格下降,依賴於房地產及土地等抵押品來獲得銀行貸款的制造業企業的再融資能力受限”。

??“據我們觀察,今年銀行對房地產行業依舊是合作共贏的態度,但風險把控方面比往年更為審慎。”DTZ戴德梁行董事、華東區估價及顧問服務部主管顧悅如318日對記者透露。

??顧悅如表示,一方面,銀行對居住住宅抵押貸款依舊是合作共贏的態度,“在央行降息、降準等貨幣寬松政策背景下,新增人民幣貸款出現增長和擴張態勢。目前,居民住房抵押貸款對於商業銀行仍是質量最好的資產之一,銀行並未收縮居民房貸規模”。

??“另一方面,銀行與房地產企業融資合作更加審慎精細。就業務區域方面看,銀行房地產信貸業務更加趨向一二線城市擇優開展,三四線城市的業務開展較為審慎。對交易對象的背景調查和審批也更加深入嚴格,交易對象上也更傾向於資質較高的房地產企業。同時,房地產信貸業務類型上更加趨向於自住性和改善性住宅項目,對零售商業、辦公物業及工業物流的業務秉持著審慎介入的態度。”顧悅如最後表示。


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