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內容來自sina新聞

  在兩部委要求堅決打擊在建、在售小產權房時,深圳市日前透露,將出臺關於分類處理違法建築的實施辦法,對原村民和原村集體所建住宅類違建放寬確權,通過減免罰款或地價,推動違法建築的處理。

  也是從2009年開始,深圳暫停辦理違法建築轉成綠本房產證,曾經統一申報過的違法建築也沒瞭下文。

  深圳龍崗區國土局人士對本報記者表示,原村民和村集體興建的小產權房有望得到處理,但目前還在征求意見階段,政策尚未落實。此前的"兩規"主要針對生產經營性違法建築和原村民的違法私房(宅基地),這次的文件應該算第三規,包括所有違法建築,即沒有合法報建的房子都屬於違法建築范疇。

  "說白瞭,就是先給原村民和村集體建設的這部分違法建築確權,而由開發商和外來人口建設的違建暫時還未放開。"深圳市原住民網總裁陳宏說,過去由於需要補交地價才能確權,因此村民不願意出錢確權,鑒於深圳土地嚴重缺乏,政府隻好進一步妥協,放寬條件,免費確權。

  對此,深圳市人大常委會常務副主任李華楠曾透露過,深圳土地資源枯竭,而違法建築大量侵占瞭土地,加劇瞭土地資源的緊張,成為產業結構調整的"瓶頸"。過去對違建的處理,要麼沒收,要麼拆除,村民對這種處理方式對抗性強,很難妥善處理。

  原村民不買賬

  確認即確權,就是房屋二胎對村裡開發的住宅類違建發放房產證。這一規定又被不明真相的人解讀為放開小產權房的前奏。

  原在深圳規劃局任職的房地產專業人士賀承軍告訴本報記者,這一《實施辦法》主要目的是登記,進行一次摸底,有效促進資產的流動,降低交易成本。登記之後,宅基地即可在市場上流轉買賣,而以前違法建築是交易盲區,沒有產權證,但市場上一直有膽大者進行買賣。

  盡管《實施辦法》放寬瞭違法建築的處理條件,但同時也提到,對歷史遺留違建的處理確認屬於有限確認,仍限制流轉獲利、限制征地搬遷補償標準,以使違法者難以從違法行為獲取利益。

  分類有限放開

  按照規定,屬於合法范圍內的村民一戶一棟的宅基地地面面積為120平米,建築面積最高不超過480平米,但這幾年,隨著房租的上漲,許多村民將原來隻有兩三層的宅基地(深圳俗稱農民房)拆除重建,有的一棟農民房建成高達十多層、二十多層不等,違法建築越拆越多。

  政府對原村民和村集體違法建築確權的目的是什麼,是為村民分享城市土地增值收益,還是為小產權房轉正鋪路,抑或是解決城市土地面積不足的問題,受訪的多個主管部門人士似乎也解釋不清楚。

  "整個村裡小產權房面積有兩百多萬平米,但沒有一棟是屬於我們村的。"有關小產權房的轉正,在潘先生看來,現在更多隻是一種傳說。

  基於現實,政府給予違法建築一條新的出路,準予部分符合一定條件的違建在政府的嚴格監管下臨時使用,做到物盡所用,這樣也可以把所有違法建築置於政府的有效管理之中,避免過去以不發證為理由放任不管,違法建築內五毒俱全、事故頻發的狀況。

  "什麼原因停瞭,我們也不知道,什麼時候重啟辦證,現在還沒出來文件。"深圳寶安沙井街道查違辦內部人士對記者表示,違法建築分類處理的概念很抽象,要等後續細則公佈才知道,按照以往的政策,一戶一棟超出的部分,在補交地價和罰款後,是可以拿到房產證的。

  而為瞭打消外界對放開小產權房的猜測,深圳市查違辦日前也出臺瞭文件,表示要堅決打擊在建、在售的小產權房,但據記者瞭解,目前深圳仍有多處多個項目在偷偷搶建。

  對此,業內人士紛紛猜測,深圳對違法建築的分類處理,是為下一步小產權房確權做鋪墊和準備。

  日前,深圳市查違辦對外透露瞭《〈關於農村城市化歷史遺留違法建築的處理決定〉試點實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》)的簡要內容,嚴格區分處理范圍,堅持寬嚴適度、分類處理確認的原則,對非原村民所建住宅類違建、以房地產開發為目的所建住宅類違建不予處理確認,對原村民、原農村集體經濟組織,整體從寬,減免罰款或者地價。

  陳宏認為,違法建築的處理,就是深圳市與原村民的博弈,深圳村集體土地占據著深圳建設用地42%的比例,村民越來越意識到土地的價值,明白舊改越晚、收益越高的道理,隻要村民不主動釋四湖鄉房屋二胎放土地,政府就隻能讓步。

  因此,深圳原村民對政府的處理方式也並不買賬。深圳龍崗區沙井街道原村民潘先生對記者直言,不清楚政府減免罰金和地價的目的何在,村民對政府持懷疑和觀望態度,對超出規定面積外的違法建築,並不願意主動去登記確權。

  亞太城市房地產研究院院長謝逸楓認為,深圳分類處理"小產權房",意味著為小產權房轉正提供瞭根據,同時小產權房轉正將要告別"一刀切"。

  由於《實施辦法》細則尚未公佈,僅從目前公開的措詞來看,連區級國土局的人也表示,尚難以看出是要具體解決哪一類違法建築。

  然而,受訪的村民代表告訴《華夏時報》記者,很多村民對此並不買賬,由於不清楚政府的目的何在,為瞭保障自身利益,對於超出面積的違法建築,他們並不願意登記確權。

深圳分類處理違建 或為小產權房有條件轉正鋪路

  潘先生說,目前市場上的小產權房,指的是由村集體和開發商合建的房子,與商品房的形態相似,但產權屬於村集體所有,與村民的農民房性質不同。

  從這個角度而言,潘先生認為,政府不會給他們農民房裡的每一個單元發房產證,而小產權房已經賣給小業主,是否轉正與原村民已經無關,而給原村民的農民房確權,也與小產權房能否轉正無關,因此他們並不希望小產權房轉正。

  "多數小產權房都是由村裡將土地賣給開發商,銷售收益雙方按比例分成,或者由村委會和開發商合作,很少是村集體組織單獨建設。"潘先生說,由村委會出面蓋章與購房者簽合同,而銷售的錢卻進瞭開發商的口袋,政府怎麼分辨的清到底屬於誰開發的,怎麼分類處理?

  從政府的文件和表態來看,放開對原村民和村集體建設的違法建築,最主要是解決土地不足的問題,並非為小產權房放行做準備。

  事實上,從2009年開始,深圳開始著手全面推進農村城市化歷史遺留違法建築的處理工作,要求村民申報,掌握瞭深圳違法建築的數量以及分佈形態,此後政府采取"先易後難、單項突破"的辦法,先後出臺瞭城市更新政策、房屋征收補償辦法、優化空間資源配置促進產業轉型升級"1+6"文件等。

  不過,賀承軍堅持認為,目前隻是分類處理,而長久來看,政府一定會分節奏、分層次地慢慢解決所有小產權房問題。



新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-01-09/08362571781.shtml
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